К взаимной ответственности сторон. Кто должен отвечать за несвоевременную регистрацию перехода права собственности

Комментарий Юлии Батталовой, Руководителя практики сопровождения сделок FTL Advisers, для ИД «Коммерсантъ».

В случае затягивания с регистрацией сделки о приобретении недвижимости ответственность за такую задержку лежит не только на продавце, но и на покупателе. Ранее суды решили, что виноват только продавец, и взыскали с него 26 млн руб. убытков. Однако Верховный суд РФ (ВС) постановил, что отвечать за опоздание должны обе стороны договора. Юристы считают, что решение поможет всем участникам рынка недвижимости лучше понимать риски несвоевременного обращения в Росреестр за регистрацией права собственности.

В июне 2020 года ООО «Голд Тайм» договорилось о покупке у АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» помещения в Москве площадью 9,72 тыс. кв. м за 500 млн руб. Компания сразу же перечислила 96,87 млн руб. задатка, а в сентябре 2020 года оплатила имущество полностью.

30 июня 2020 года стороны подали комплект документов в Росреестр для госрегистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако уже 10 июля 2020-го ведомство приостановило процесс до 12 октября «в связи с непредоставлением сторонами документа-основания. 7 октября стороны сами подали заявления о приостановлении регистрации.

В итоге переход права собственности был зарегистрирован только 7 апреля 2021 года.

ООО пришло к выводу, что в период с июля 2020 года по апрель 2021 года понесло убытки на 10,66 млн руб. в виде неполученной арендной платы и направило институту претензию. Не получив ответа, компания обратилась в суд с требованием взыскать эти убытки и 15,55 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Арбитражный суд Москвы в июле 2022 года взыскал убытки в заявленном размере, а сумму процентов сократил до 3 млн руб.

Суд исходил из того, что в спорный период между институтом и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего он, «получив деньги за проданное имущество, продолжал извлекать из него пользу путем получения платы за аренду».

При этом действия Росреестра о приостановлении регистрации «незаконными не признавались». Размер неустойки инстанция сочла возможным сократить, учитывая «незначительный срок просрочки оплаты указанных услуг». Апелляция удовлетворила иск полностью, отметив, что институт несоразмерность неустойки «не обосновал никаким образом». Кассация согласилась с этим.

Институт обратился в ВС, наставая на том, что «с учетом причин несвоевременной регистрации перехода права собственности его вина в причинении заявленного ущерба за полный период не доказана». По этим основаниям дело передали в экономколлегию ВС, которая отменила все решения.

В итоге ВС отправил спор на новое рассмотрение, указав судам проверить условия для уменьшения ответственности продавца, обоснованность расчета убытков и возможности зачета неустойки в их сумму.

По словам руководителя практики сопровождения сделок FTL Advisers Юлии Батталовой, решение имеет «существенное значение» для практики, поскольку ВС «разделяет бремя ответственности сторон при наличии совместных обязательств по исполнению договора».

«ВС по факту «переквалифицировал природу процентов», допустив возможность применить здесь проценты за просрочку передачи товара с момента нарушения обязательства, то есть когда недвижимость должна была быть передана», − поясняет Юлия Батталова.

Читайте полную версию материала на сайте ИД «Коммерсантъ».