Обзор вебинара по сделкам с недвижимостью от 15.03.2022
15 марта партнер FTL Advisers Мария Кукла и руководитель практики сопровождения сделок Юлия Батталова провели вебинар по сделкам с недвижимостью в условиях текущих санкций и ограничений.
Ниже представляем обзор положений, который обсуждали в эфире.
Запись вебинара Вы можете получить, оставив запрос на yk@ftl-advisers.ru.
Напоминаем, что следить за актуальными новостями и анонсами можно, как в телеграм-канале, так и оставив запрос на получение рассылки компании.
- Указом Президента РФ от 01.03.2022 № 81 установлен особый порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, влекущих возникновение права собственности на такие объекты, которые совершаются с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.
К числу таких иностранных лиц Указ относит лиц, имеющих гражданство недружественных государств, лиц, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются недружественные государства, а также лиц, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.
Обращаем внимание, что сделки, совершаемые с гражданами России, имеющими гражданство иных государств, которые входят в утвержденный перечень «недружественных» государств, также подпадают под действие Указа № 81.
Перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении РФ, российских юридических и физических лиц недружественные действия, утвержден распоряжением Правительства РФ 5 марта. В него вошли государства – члены Евросоюза, Великобритания, Черногория, Швейцария, Австралия, Новая Зеландия, Сингапур, Республика Корея, Тайвань (Китай), Япония, Украина и иные страны – всего 48 стран и территорий.
Вышеуказанные сделки с недвижимостью совершаются на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
Порядок выдачи разрешений Правительственной комиссией утвержден Постановлением правительства РФ 06.03.2022.
С учетом того, что прошло немного времени после внедрения процедуры получения разрешений Правительственной комиссии, практика согласования и совершения таких сделок находится на этапе становления.
Мы следим за развитием событий и будем информировать о применении Указа № 81 на практике.
- Необходимо отметить, что 02.03.2022 Федеральная нотариальная палата оперативно разослала в адрес нотариусов письмо-разъяснение о применении Указа № 81 при совершении нотариальных действий.
Согласно разъяснениям, в случае, если нотариусу для совершения нотариального действия предоставляется проект сделки по отчуждению недвижимого имущества, стороной которой является нерезидент, нотариус должен проверить факт включения страны учреждения/гражданства нерезидента в перечень недружественных государств и, в случае если в перечне содержится указанное государство, до совершения нотариального действия затребовать у лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, разрешения Правительственной комиссии. При этом, по мнению Федеральной нотариальной палаты, вышеуказанный порядок не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом.
Информация о наличии аналогичного рода разъяснений для Росреестра отсутствует. По имеющейся неофициальной информации в отношении сделок с недвижимым имуществом, влекущих возникновение права собственности на такие объекты и подпадающих под действие Указа, поданных на регистрацию до принятия Указа и не прошедших регистрацию, в настоящее время принимаются решения о приостановлении регистрации.
Указанное косвенно подтверждается публикацией на официальном сайте Росреестра от 04.03.2022 об установлении особого порядка сделок с недвижимостью для лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия, содержащей сведения о возможности проверить статус поданного заявления (а также запроса), в том числе при отсутствии названного в Указе разрешения – о приостановлении регистрационных действий посредством электронного сервиса «Проверка исполнения запроса (заявления)» на официальном сайте Росреестра.
После принятия Указа № 81 нотариусы и банки настаивают на расширении гарантий сторон сделки, предоставляемых друг другу, в части включения в состав гарантийных обязательств заверений об отсутствии у сторон второго гражданства иностранного государства, в том числе недружественного иностранного государства, и/или наличия контролирующих лиц из недружественных юрисдикций.
- Относительно расчетов по сделкам с недвижимым имуществом с иностранным элементом напоминаем, что в соответствии с законодательством РФ о валютном регулировании и валютном контроле валютные операции между резидентами РФ преимущественно запрещены. При этом граждане РФ, которые имеют гражданство другой страны (вне зависимости от ее дружественности) являются резидентами РФ с точки зрения валютного законодательства.
Кроме того, действуют ограничения на зачисление денежных средств в иностранной валюте на счета российских резидентов, открытых за рубежом, запреты на переводы за границу денежных средств от нерезидентов из недружественных стран, а также ограничения в отношении переводов за границу для граждан стране, не входящих в список недружественных (не более 5 тысяч долларов США).
Таким образом, в зависимости от структуры сделки в части совершающих их лиц, при наличии какого-либо иностранного элемента (валюты, резидентства, гражданства, местонахождения объекта) необходимо в индивидуальном порядке определять условия и порядок расчетов по сделке.
- Особое внимание на вебинаре уделено защите и сохранению прав собственников объектов недвижимости.
Важно в настоящее время сохранить взвешенный подход к совершению сделок с недвижимым имуществом, чтобы избежать в дальнейшем проблем, в том числе, с оспариванием сделок, включая оспаривание в рамках банкротных процедур.
Проверка объекта на его юридическую чистоту, а также проверка контрагента (на отсутствие признаков финансовой несостоятельности, наличия признаков, подпадающих под действие Указа № 81 в части присутствия иностранного элемента, по иным основаниям) в текущей ситуации важна, как никогда.
Кроме того, при совершении сделки с недвижимым имуществом важно совершать ее по рыночной стоимости (с отклонением не более 30-40 %).
В целях защиты своих прав собственник недвижимого имущества вправе подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о запрете совершения сделок без его личного участия.
Также особую актуальность в настоящее время приобретает титульное страхование, защищающее права добросовестного собственника от выбытия недвижимого имущества из его владения.
Чем FTL Advisers может помочь:
- проведение правовой экспертизы объекта недвижимого имущества, а также проверка контрагента на основании публичных данных и сведений/документов, предоставленных клиентом;
- составление проектов документов по сделкам с недвижимостью, включая договоров купли-продажи, дарения, мены, иных договоров с учетом установленных действующим законодательством обязательных требований и условий, включая ограничения, установленные Указом № 81 и нормативными актами, устанавливающими особенности при осуществлении расчетов в зависимости от индивидуальных условий сделки;
- экспертиза представленных клиентом договоров на предмет определения рисков, с которыми клиент может столкнуться в текущей ситуации;
- представление интересов клиентов в компетентных органах и организациях;
- предоставление услуг по управлению недвижимым имуществом и иными активами клиентов, в том числе находящихся за пределами РФ.
Вы можете направить Ваши вопросы на почту info@ftl-advisers.ru или yk@ftl-advisers.ru или записаться на консультацию по телефону: +7(495)782-54-85. Мы отвечаем оперативно и подбираем решения применительно к Вашей ситуации.