Несвоевременный раздел совместно нажитого имущества может обернуться проблемами для бывших супругов

13 июля 2021 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 35-П, которое одновременно защитило права добросовестных приобретателей недвижимого имущества от виндикационных исков и напомнило бывшим супругам о необходимости своевременного раздела совместно нажитого имущества/выделении своей супружеской доли при разводе. Кроме того, данное Постановление обнажило давно существующую проблему: неполноту, а зачастую недостоверность, сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В августе 2015 года гражданин М. приобрел по договору купли-продажи квартиру в городе Ангарске у своего родственника — гражданина Г.  Впоследствии гражданин М. продал квартиру гражданину Е.В. Мокееву.

На момент совершения первой сделки по продаже квартиры единственным титульным владельцем квартиры по данным ЕГРН являлся гражданин Г. Однако, как впоследствии было установлено Ангарским городским судом, квартира приобреталась гражданином Г. в браке с гражданкой Г., но после прекращения брака не был произведен раздел квартиры как совместно нажитого в браке имущества.

Гражданка Г., руководствуясь положениями Семейного Кодекса Российской Федерации, а также нормами законодательства о государственной регистрации недвижимости, оспорила сделку купли-продажи квартиры между бывшим супругом (гражданином Г.) и гражданином М. – суд первой инстанции признал указанный договор недействительным как заключенный без согласия гражданки Г. Впоследствии у Е.В.Мокеева, купившего квартиру у гражданина М., в судебном порядке была истребована ½ доли в праве собственности на квартиру по иску гражданки Г.

Суд первой инстанции исходил из того, что доля в квартире, находившейся в момент заключения договора купли-продажи гражданином Г. с гражданином М. в общей совместной собственности бывших супругов, выбыла из владения гражданки Г. помимо ее воли, в связи с чем возможна виндикация.

Необходимо иметь ввиду, что российское семейное законодательство презюмирует режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретаемого в браке, вне зависимости от того, кто из супругов является титульным владельцем. Зачастую, в ЕГРН содержатся сведения только об одном из супругов как о собственнике недвижимого имущества (сведения о титульном владении).

Однако Конституционный суд возложил бремя контроля сохранения своего права на недвижимое имущество на бывших супругов, которые не являются титульными владельцами такого имущества. Суд посчитал, что бывший супруг, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН как о владельце доли в общей совместной собственности на недвижимое имущество, должен самостоятельно контролировать сохранение за собой права на недвижимое имущество, в связи с чем должен позаботиться о своевременном разделе имущества (выделении супружеской доли), а также о внесении сведений в ЕГРН о наличии прав бывшего супруга на недвижимое имущество (долю в нем). Несовершение бывшим супругом таких действий свидетельствует о его незаинтересованности и косвенно свидетельствует о том, что бывший супруг в полной мере доверяет судьбу своего имущества (доли в недвижимом имуществе) своему бывшему супругу – титульному владельцу недвижимости, в связи с чем отчуждение недвижимого имущества без согласия бывшего супруга, который не является титульным владельцем, не может считаться выбывшим из его владения помимо его воли. В указанном случае бывший супруг в качестве надлежащего способа защиты прав вправе предъявить требования к бывшему супругу-титульному владельцу, совершившему сделку, о выплате ему денежных средств за реализованную долю в недвижимом имуществе. 

Также Конституционный суд посчитал, что права добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении недвижимого имущества руководствовался сведениями ЕГРН для принятия решения о совершении сделки с конкретным продавцом, а, следовательно, действовал осмотрительно и разумно при приобретении недвижимости, подлежат гарантированной государственной защите я — недопустимо возложение неблагоприятных последствий на добросовестных участников гражданского оборота при совершения сделки титульным собственников без согласия бывшего супруга, не позаботившегося своевременно об оформлении своих прав и внесении сведений о них в публичные сведения ЕГРН.

Почему это важно?

Данное Постановление важно, как для владельцев недвижимого имущества, так и для покупателей.

Бывшим супругам, которые не являются титульными владельцами недвижимости, необходимо своевременно позаботиться об оформлении своих прав после расторжения брака. Необходимо помнить, что наличие записи о праве собственности в сведениях ЕГРН гарантирует бывшему супругу соблюдение его прав и интересов в случае попытки отчуждения такого имущества другим супругом.

Для покупателя недвижимого имущества имеет большое значение проверка приобретаемого объекта на предмет его «юридической чистоты» и соблюдения прав всех собственников, в том числе тех, сведения о которых не содержатся в ЕГРН. К сожалению, как показывает практика, публичные сведения ЕГРН не всегда содержат информацию о правах супругов/бывших супругов на доли в недвижимом имуществе.  В указанном случае могут иметь место злоупотребления со стороны титульных владельцев или их бывших супругов. Принятое Постановление дает определенную защиту добросовестным покупателям в ситуации, когда проверка недвижимости была произведена с недочетами либо продавцом, были изначально скрыты важные документы/обстоятельства.

Чем мы можем быть полезны?

Компания FTL Advisers имеет обширный опыт консультирования и ведения судебных дел в области семейного права, в том числе сопровождения процедур раздела совместно нажитого имущества (определения супружеских долей в нем) как в судебном, так и во внесудебном (договорном) порядке. Наша компания отмечена в качестве лучших юридических фирм в области семейного права рейтингами Право-300 и ИД «Коммерсантъ».

Также мы успешно проводим проверки «юридической чистоты» (due diligence) в отношении объектов недвижимого имущества (жилая/коммерческая недвижимость) с целью минимизации рисков при совершении сделок по приобретению указанных объектов.

С полным текстом Постановления Конституционного суда от 13 июля 2021 г. N 35-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева» можно ознакомиться на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru ).