Особенности совершения сделок с недвижимостью в текущих условиях
В настоящее время многие вопросы, связанные с владением и распоряжением недвижимым имуществом, приобрели особую остроту и актуальность. Так, ощутимо увеличилось количество сделок, совершаемых по доверенности, и так называемых «быстрых» сделок – когда продавец дисконтирует стоимость объекта недвижимости, чтобы уменьшить время экспозиции и быстрее продать объект. О том, почему каждая из этих тенденций требует особого внимания и взвешенного подхода как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, пойдет речь в этой заметке.
Как продать недвижимость в России, если вы уехали за рубеж
Продать недвижимое имущество в такой ситуации возможно по доверенности. Доверенность можно оформить в России, заблаговременно позаботившись о своих активах и их возможной реализации. Однако если вы по каким-то причинам не успели этого сделать до отъезда, доверенность можно оформить за границей у местного нотариуса, поставить апостиль (если страна является членом Гаагской конвенции от 05.10.1961) или осуществить консульскую легализацию, а также перевод на русский язык.
Также доверенность можно оформить в Консульском отделе Российской Федерации в той стране, где находится продавец – в таком случае консульское должностное лицо оформляет доверенность на русском языке, и консул должен внести сведения о ее выдаче и реквизитах в реестр при нотариальной палате.
Ранее мы подробно писали о рисках, связанных с выдачей доверенностей, а также о том, почему важен выбор доверенного лица, на которого оформляется доверенность, в материале в нашем Телеграм-канале.
Во всем остальном процедура продажи идентична процедуре продажи недвижимости лично продавцом: между сторонами заключается договор купли-продажи, где на стороне продавца от его имени выступает доверенное лицо.
В целях повышения уровня благонадежности сделки ее можно провести у российского нотариуса, где нотариус проверит полномочия сторон.
В доверенности можно прописать полномочия по получению денежных средств доверенным лицом или, наоборот, установить запрет на то, чтобы деньги по сделке получал поверенный.
Алгоритм совершения сделок с недвижимостью в случае, если продавец находится за рубежом:
- Шаг первый: оформить доверенность на поверенного, находящегося на территории РФ.
- Шаг второй: заключить договор купли-продажи недвижимости.
- Шаг третий: подать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость.
В чем плюсы такой процедуры: продавцу нет необходимости приезжать в Россию для совершения сделки. Минус совершения сделки по доверенности заключается в необходимости тщательной проверки покупателем реальности выданной доверенности. Кроме того, при совершении сделки продавцом не могут быть предоставлены справки из психоневрологического диспансера с освидетельствованием. Еще одним существенным минусом такого формата является то, что совершение сделки по доверенности повышает вероятность оспаривания такой сделки, в том числе и самим доверителем.
Риски быстрых сделок
Всем известно, что любая сделка может быть оспорена. Однако существуют и так называемые дополнительные основания, повышающие риски оспаривания. Их необходимо учитывать при совершении сделок с недвижимостью. Рассмотрим на примере.
Так, сейчас совершается достаточно большое количество быстрых продаж недвижимости по заниженной цене – как правило, продажа осуществляется по причине срочного переезда, при этом скорость заключения сделки и получения денег у продавца в приоритете. А покупателей в данных сделках привлекает цена. Однако именно этот момент может впоследствии создать покупателю проблемы: сделка, совершенная по сильно заниженной цене (более 40% дисконта относительно рыночной стоимости объекта) повышает риск оспаривания такой сделки самим продавцом, членами его семьи, наследниками. Также заниженная стоимость является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной, если в отношении продавца будет возбуждена процедура банкротства – указанное основание (неравнозначное встречное представление) конкретно поименовано в Законе о банкротстве.
В данном случае рекомендуем быть предельно внимательными при совершении таких сделок и вовремя нивелировать свои риски (корректно прописывать формулировки в договоре, осуществлять страхование титула для покупателя и т.д.).
Специалисты компании FTL Advisers обладают большим опытом в сопровождении сделок с недвижимостью на российском и зарубежном рынках на всех этапах:
— Мы поможем подготовить текст доверенности, которая будет учитывать именно ваши интересы и потребности для совершения конкретной сделки (нескольких сделок).
— Осуществим сопровождение сделок с недвижимостью на основании доверенности в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории России.
— Осуществим сопровождение госрегистрации перехода права собственности на покупателя.
— Также наши специалисты помогут проверить чистоту объекта недвижимости, что крайне важно для покупателя, и позаботиться о сохранении у покупателя своих прав на недвижимость путем внедрения действующих инструментов защиты.
Записаться на консультацию: info@ftl-advisers.ru. Остаемся на связи!