Особенности финансовой защиты при покупке дорогостоящих объектов недвижимости в новостройках при использовании эскроу-счетов

В рамках цикла заметок о недвижимости Руководитель практики сопровождения сделок FTL Advisers Юлия Батталова отвечает на наиболее распространенные вопросы, связанные с юридическими нюансами, возникающими при покупке и продаже недвижимости. Ранее мы разобрали тему первоначального взноса по ипотеке, в этой заметке речь пойдет об использовании счетов эскроу.

Начиная с июня 2019 года, привлечение застройщиками денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, иных объектов недвижимости (с 01.03.2022 – индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса) допускается только путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Эскроу-счет – это специальный счет, который банк (эскроу-агент) открывает для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (применительно к отношениям долевого участия – дольщику) в целях их передачи другому лицу (бенефициару, применительно к отношениям долевого участия – застройщику) при возникновении предусмотренных договором счета эскроу оснований.

При этом приобретатели недвижимости на первичном рынке часто ошибочно полагают, что размещение денежных средств на эскроу-счетах полностью защищает их от финансовых потерь в случае банкротства застройщика, затягивания им строительства и в прочих случаях.

На практике может возникнуть ситуация, когда дольщик не сможет получить в полном объеме денежные средства, размещенные им на эскроу-счетах. Этот риск может быть существенным, если стоимость объекта недвижимости превышает 10 млн рублей.

Действительно, при позитивном сценарии строительства (когда застройщик является добросовестным, осуществляет строительство с установленный срок, в отношении застройщика не инициирована процедура признания его несостоятельным / банкротом), после ввода многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию счет эскроу раскрывается, денежные средства перечисляются банком застройщику. Дольщику остается только дождаться передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи.

При негативном сценарии (в том числе, когда происходит затягивание срока строительства, возбуждение в отношении застройщика процедуры о признании несостоятельным / банкротом, вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица – застройщика) дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве.

В таком случае при прекращении договора счета эскроу денежные средства со счета эскроу на основании сведений о погашении записи в ЕГРН о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, полученных уполномоченным банком, подлежат возврату банком участнику долевого строительства в полном объеме, либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты стоимости договора участия в долевом строительстве.

Однако в случае, если в отношении банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» (например, у банка отозвана лицензия на осуществление банковских операций) возмещение дольщику, не зарегистрировавшему право собственности на объект долевого строительства, по счету эскроу осуществляется в размере 100% от суммы, находящейся на указанном счете эскроу на день наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей.

При этом если вкладчик имеет несколько счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам эскроу перед вкладчиком превышает 10 млн рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн рублей.

Соответственно, если счета открыты в разных банках, то установленный лимит применяется по отношению к каждому счету.

Выплата возмещения осуществляется Агентством по страхованию вкладов.

Именно поэтому при осуществлении проверки строящегося объекта и застройщика необходимо применять комплексный подход, вплоть до проверки информации о банках, в которых открываются счета эскроу выбранного застройщика.

Если у Вас возникли вопросы по теме, наши юристы будут рады помочь разобраться в ситуации – компания FTL Advisers обладает большим опытом в сопровождении сделок в отношении строящихся объектов недвижимости, а также в области проведения комплексного Due Diligence строящегося объекта недвижимости и контрагента по сделке (застройщика), в том числе на предмет финансовой благонадежности и наличия или отсутствия высоких рисков банкротства контрагента. Чтобы связаться с нами, напишите по электронной почте: info@ftl—advisers.ru.