Чек-лист по приемке квартиры в новостройке: на что обратить внимание

Комментарий Юлии Батталовой, руководителя практики сопровождения сделок и практики разрешения споров FTL Advisers, для РБК Недвижимость.

После того как многоквартирный дом достроен, участники долевого строительства должны принять квартиры от застройщика. Только после подписанного акта приема-передачи можно получить ключи и зарегистрировать в Росреестре право собственности.

Приемка квартиры — это процедура, в ходе которой застройщик передает объект недвижимости во владение участника долевого строительства (покупателя), который становится собственником жилья. На юридическом уровне это подтверждается подписанием обеими сторонами акта приема-передачи.

Документы для приемки квартиры

Прежде чем идти на приемку квартиры, рекомендуем заранее подготовить следующие документы:

• паспорт;
• договор долевого участия;
• доверенность. Она понадобится в случае, если подписывать акт будет уполномоченное лицо, а не участник долевого строительства.

Самостоятельная приемка квартиры в новостройке

Кроме документов на самостоятельную приемку квартиры в новостройке Юлия Батталова, руководитель практики сопровождения сделок и практики разрешения споров FTL Advisers, советует взять с собой:

• карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
• лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
• маркер, которым при необходимости можно отметить найденные в квартире дефекты;
• рулетку, а лучше лазерный дальномер, чтобы измерить площадь и перепады потолков и стен;
• индикаторную отвертку, с помощью которой можно проверить функциональность электроточек.

На что обратить внимание

Эксперты советуют обратить внимание не только на принимаемую квартиру, но и места общего пользования в новостройке. Это:

• входная группа. Если покупатель заметил отколотую плитку, трещины или плохие ступеньки, то все это надо зафиксировать и огласить представителю застройщика;
• электрический щит. При осмотре необходимо обратить внимание на пробки-автоматы, они должны быть новыми и без видимых дефектов. В электрощите должна быть схема, где указано, за какую линию отвечает тот или иной автомат;
• газовое оборудование. Если многоквартирный дом подключен к газовым магистралям, то в новостройке должны быть счетчики и датчики утечки. В случае, когда их нет, это тоже надо зафиксировать.

Чек-лист по приемке квартиры без отделки

Принимая квартиру без отделки, необходимо выполнить следующие действия:

• Сверить площадь квартиры. Она должна соответствовать указанной в договоре или в акте сверки взаимных расчетов;
• Проверить коммуникации. Речь идет о напоре воды на кухне и в санузле, герметичности труб, отсутствии протечек, наличии счетчиков и соответствии их модели договору;
• Проверить двери. Важно, чтобы дверь в квартиру и межкомнатные двери плотно прилегали к косяку. Также проверяется, ровно ли установлены двери и работают ли замки;
• Проверить окна. Здесь необходимо убедиться в исправной работе всех ручек, а также в том, что нет сколов и трещин;
• Проверить потолок, пол и стены. Не должно быть никаких искривлений поверхности, трещин и подтеков;
• Проверить вентиляционную систему. Для этого можно взять лист обычной бумаги. Его надо прислонить к вентиляционному окну, и если лист начинает затягивать, значит тяга есть, все в порядке;
• Проверить радиаторы отопления. Они должны быть установлены в 10–12 см от подоконника, на высоте 8–12 см от пола и на расстоянии 2–5 см между задней поверхностью и стеной.

Чек-лист по приемке квартиры с отделкой

При приемке квартиры с отделкой актуальны все пункты из чек-листа для квартиры без отделки. Также следует особо обратить внимание на следующие моменты:

• Проверить электричество. Надо убедиться, что розетки установлены ровно, а также проверить их работу;
• Проверить качество финальной отделки стен, пола и потолка. Необходимо посмотреть, ровные ли стыки, нет ли отслоений обоев, плинтусов и линолеума, а также отсутствие сколов или трещин на кафельной плитке;
• Проверить сантехнику и мебель. Если они указаны в договоре, надо убедиться в исправности всего.

Приемка квартиры со специалистом

Эксперты советуют при осмотре квартиры обратиться и к помощи профессиональных приемщиков. Особенно это актуально, если между покупателем и застройщиком возникли разногласия относительно качества выполненных работ. Существует множество скрытых аспектов, которые поймет только профессионал. Главный плюс профессионального приемщика — это опыт, поскольку он проверяет квартиры каждый день, знает, на что надо обращать внимание в первую очередь, а также какие скрытые дефекты и проблемы встречаются чаще остальных. Согласно постановлению правительства, такой эксперт должен иметь опыт работы, его квалификация должна быть подтверждена внесением в национальный реестр специалистов в области строительства или в реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Застройщик может также попросить дольщика:

• заранее отправить данные эксперта. После одобрения его кандидатуры выбирается дата и время приемки;
• оформить нотариальную доверенность на эксперта;
• договор на оказание услуг;
• оригиналы поверочных документов и калибровок приборов, которыми пользуется эксперт;
• паспорт специалиста.

Что делать после приемки

После приемки квартиры следует обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Если акт приема-передачи не подписан

Если при осмотре помещения выявлены существенные недочеты, то акт приема-передачи подписывать нельзя. Ведь в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру в нормальном состоянии и без серьезных недостатков, а будущий собственник имеет право потребовать от застройщика устранения недочетов, говорит Юлия Батталова.

Эксперт замечает, что в этом случае есть несколько вариантов развития событий:

• застройщик устраняет недостатки;
• застройщик в добровольном порядке компенсирует стоимость устранения недостатков;
• покупатель в судебном порядке взыскивает с застройщика стоимость устранения недостатков.

«Если же покупатель необоснованно уклоняется от приемки квартиры и не подписывает акт без предъявления официальных претензий, то застройщик может осуществить ее передачу в одностороннем порядке, составив соответствующий акт. Такое право установлено законодательством об участии в долевом строительстве. Однако эти действия могут быть оспорены покупателем в судебном порядке», — резюмирует Юлия.

Полная версия статьи доступна на сайте РБК Недвижимость.

Если вам потребуется консультация юристов FTL Advisers, связаться с нами можно по электронной почте: info@ftl-advisers.ru. Остаемся на связи!