Первоначальный взнос по ипотеке: особенности оформления и оплаты

Правительство РФ продлило действие программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, а также расширило условия программы семейной ипотеки. Данные меры направлены на поддержку рынка ипотечного кредитования.

Ипотека сейчас является одним из основных инструментов приобретения недвижимости. При этом у приобретателей часто возникают различные вопросы, связанные с ее оформлением при использовании ипотечных программ.

В рамках цикла заметок о недвижимости Руководитель практики сопровождения сделок FTL Advisers Юлия Батталова отвечает на наиболее распространенные вопросы, связанные с юридическими нюансами, возникающими при покупке и продаже недвижимости.

Большинство сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением заемных средств (ипотеки), поэтому безусловно вопросы оформления ипотеки, осуществления платежей по ней, включая первичных, имеют важное значение. В рамках этого выпуска мы разберем первоначальный взнос по ипотеке и что важно знать о нем, чтобы сделка прошла идеально.

Первоначальный взнос и задаток: в чем разница?

В настоящее время большинство ипотечных программ предлагаются с уплатой первоначального взноса. Однако в самом договоре купли-продажи недвижимости используются как понятия «первоначальный взнос», так и иные, например, «аванс», «задаток».

Участники сделки зачастую могут путать указанные понятия, так как в обоих случаях производится оплата части стоимости недвижимости, а вторая часть (зачастую бОльшая) уплачивается впоследствии, в том числе за счет привлеченных средств (ипотечного кредита).

При этом с точки зрения гражданского права указанные понятия не равнозначны.

На что следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости?

Первоначальный платеж, а также авансовый платеж (аванс) – это способ расчетов между сторонами сделки, а задаток – это форма обеспечения исполнения обязательства. Однако при совершении сделки задаток может быть зачтен в счет уплаты части цены недвижимости.

Что самое важное необходимо знать про задаток?

В случае неисполнения обязательства, обеспеченного им (например, незаключение договора купли-продажи недвижимости) по вине одной из сторон, задаток остается у продавца (если в неисполнении обязательства виновен покупатель) или подлежит возврату продавцом покупателю в двойном размере (если договор не заключен по вине продавца). Кроме того, соглашение о задатке подлежит обязательному письменному оформлению отдельным документом или указанием в договоре купли-продажи.

Кому платится первоначальный взнос? Идут ли эти деньги на погашение ипотеки?

В случае покупки объекта недвижимости на вторичном рынке, первоначальный взнос (платеж) уплачивается покупателем продавцу и подлежит зачету в счет цены объекта недвижимости. Если на оплату оставшейся стоимости объекта недвижимости привлекаются заемные средства и заключается договор ипотеки, то расчеты по нему осуществляются отдельно – первоначальный взнос не зачитывается в счет погашения ипотеки.

В случае покупки объекта в новостройке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и первоначальный взнос, и заемные привлеченные средства зачисляются на специализированный счет эскроу, на котором указанные денежные средства (в общей сумме цены объекта) аккумулируются и депонируются до момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, при оформлении договора купли-продажи недвижимости следует внимательно указывать наименование платежа, который уплачивается покупателем за счет собственных средств, исходя из его назначения, которое стороны имеют при заключении договора. Если такой платеж именуется задатком, стороны несут риск незаключения договора по своей вине в размере такого платежа.

Если у Вас возникли вопросы по теме, юристы FTL Advisers будут рады помочь разобраться в ситуации или проконсультировать. Чтобы связаться с нами, напишите по электронной почте: info@ftl-advisers.ru