Офис вместо склада: последствия нецелевого использования муниципального земельного участка

Успешный кейс практики разрешения споров FTL Advisers.

 

В судебной практике выработан подход, согласно которому собственник объекта капитального строительства, как и собственник земельного участка, не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта без дополнительных разрешений и согласований. Указание в договоре аренды публичного земельного участка, заключенного собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать собственника здания как в выборе иного основного вида использования, так и в осуществлении вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом (п.18 «Обзор судебной практики Верховного суда РФ N 2 2022»).

На практике зачастую возникает вопрос, необходимо ли в обязательном порядке вносить изменения в договор аренды в части целевого использования земельного участка, например, если в договоре аренды указано использование земельного участка в целях эксплуатации склада, а собственник здания планирует использовать здание в целях размещения офисов?

По общему правилу, здание должно эксплуатироваться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, а также по целевому назначению, указанному в договоре аренды земельного участка.

Так, Департамент недвижимости Минэкономразвития России в своем письме разъяснил, что действующее законодательство не препятствует арендатору земельного участка в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в целях смены деятельности, осуществляемой с использованием имущества, которое находится в собственности арендатора земельного участка и расположено на таком земельном участке. Однако в указанном случае договор аренды земельного участка должен быть приведен в соответствие с состоявшимся изменением вида разрешенного использования земельного участка (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 9 июля 2018 года N ОГ-Д23-7048).

Нарушение целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка может привести к спорам с Департаментом городского имущества, который может обратиться в суд:

• за взысканием штрафных санкций за нарушение условий договора аренды земельного участка для целей эксплуатации объектов капитального строительства;
• о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ;
• с требованием о взыскании неосновательного обогащения;
• с требованием запретить эксплуатацию объекта недвижимости и привести его к требованиям в соответствии с видом разрешенного использования.

Что делать, если ДГИ г. Москвы отказывается вносить изменения в договор аренды в отношении цели использования земельного участка?

Рассмотрим ситуацию на примере судебного дела, которое вели юристы практики разрешения споров FTL Advisers.

Суть дела: Компания, собственник нежилого здания, обратилась в ДГИ г. Москвы с заявкой на оказание услуги по внесению изменений в договор аренды земельного участка в части изменения целевого назначения использования земельного участка с «для целей овощехранилища» на «для целей строительства офисного здания».

При этом Компанией уже было получено решение Правительства Москвы о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы в части изменения основных видов разрешенного использования земельного участка, где основными видами разрешенного использования установлены:

• бытовое обслуживание (3.3);
• деловое управление (4.1);
• магазины (4.4);
• общественное питание (4.6).

Позиция ДГИ: ДГИ г. Москвы отказало заявителю в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды, мотивировав свой отказ тем, что в отношении земельного участка в судебном порядке оспариваются права на расположенное на нем здание, так как ДГИ предъявило исковое требование об обязании устранить угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в связи с аварийным состоянием нежилого здания.

Юристами FTL Advisers в судебном порядке были оспорены действия ДГИ г. Москвы по отказу в заключении дополнительного соглашения к Договору аренды, предусматривающего изменение цели использования земельного участка.

Решение суда: Суд согласился с позицией юристов FTL Advisers, что отказ ДГИ г. Москвы внести изменения в договор аренды является незаконным, а также суд обязал ДГИ г. Москвы повторно рассмотреть заявление об изменении цели использования земельного участка для проведения на нем работ по реконструкции здания.

Интересы Клиента со стороны FTL Advisers представляли руководитель практики разрешения споров Юлия Батталова и адвокат Елена Лузанова.

Если у вас остались вопросы, вы планируете смену целевого назначения арендуемого земельного участка или у вас возникли споры с ДГИ, вы всегда можете обратиться к нам: info@ftl-advisers.ru. Будем рады помочь и остаемся на связи.