Наследование недвижимости в Турции резидентами РФ: что важно знать о процедуре

В материале разберем, что необходимо учитывать при приобретении любого актива за рубежом, почему важно планировать передачу недвижимости в наследство заблаговременно, какие способы передачи имущества по наследству существуют в Турции, чем они отличаются и какое завещание лучше оформить – российское или турецкое.

Автор: Наталья Пацева, Управляющий партнер FTL Advisers

В 2022 году россияне стали главными покупателями недвижимости в Турции – по данным Forbes, только за 2022 год ими было приобретено в три раза больше объектов, чем в 2021 году. Цель приобретения недвижимости при этом состояла не только в участиив инвестиционных паспортных программах, которые требуют достаточно больших вложений (суммы изменялись в течение 2022 года с 250 тыс. до 400 тыс. долларов США), но и получении ВНЖ (где порог значительно меньше) и потребности иметь «постоянное» место отдыха для себя и своей семьи.

Так как недвижимость в большинстве случаев является неотъемлемой частью семейных активов, следует оценивать возможность передачи ее по наследству и учитывать некоторые страновые особенности.

Есть несколько правил, которые необходимо помнить при приобретении любого актива за рубежом – будь то акции компаний, недвижимость или просто открытые счета в иностранных банках:

• в отношении недвижимости применяется право государства, где она расположена;
• в отношении иных активов ситуация с применимым правом может отличаться от страны к стране (и совершенно необязательно, что будет применяться право гражданства наследодателя) – каждую страну и каждый тип актива необходимо проверять отдельно;
• порядок и размер налогообложения получаемого наследства.

В Турции ситуация с движимым имуществом складывается для наследодателя проще и понятнее – применяется право страны гражданства. Однако, в отношении недвижимости применяется именно локальное право – со своими требованиями, начиная от оформления и заверения документов, до размера обязательных долей и налогообложения.

 

Что это означает на практике?

Наследование по закону

В случае отсутствия завещания (составленного где бы то ни было) наследование будет происходить по закону, то есть призываться к наследству будут родственники наследодателя согласно «группам», определенным законом Турции:

• 1—ая группа состоит из наследников по нисходящейлинии (например, дети, внуки);
• 2-ая – родители и их наследники по нисходящей (например, родители, братья, сестры);
• 3-я – бабушки-дедушки и их нисходящая линия (т.е. + дяди, тети);
• Если родственников не осталось, то актив переходит государству.

При этом, существуют определенные правила:

• пока есть хоть один наследник вышестоящей группы, следующая группа к наследованию не допускается (например, если у наследодателя есть даже один ребенок, то родители и бабушки-дедушки к наследованию не призываются);
• внутри одной группы тот, кто находится ближе по родственной связи к наследодателю, имеет преимущество, и более дальние родственники не допускаются;
• внутри одной группы и между родственниками с одинаковой степенью родства имущество делится в равных частях;
• усыновленные дети и дети, рожденные вне брака, имеют одинаковые права с рожденными в браке;
• усыновленные дети при этом не имеют права наследовать от иных родственников;
• дети супругов, рожденные в других браках, и не усыновленные наследодателем, к наследованию не допускаются.

Существуют также иные нормы, которые следует учитывать и которые не всегда очевидны. Например, доля жены (не супружеская, а получаемая ею в рамках наследования) может варьироваться в зависимости от того, с какой группой родственников она вступает в наследство: чем «дальше» от наследодателя находятся родственники, тем больше обязательная доля супруги.

Наследование по завещанию

В силу «неочевидности» норм наследования по закону, более оптимальным для целей исполнения воли наследодателя является наследование по завещанию:

1. Завещание может быть составлено в соответствии с правом страны гражданства наследодателя (например, в РФ). Особенно часто мы видим это на примере наследодателей, активы которых находятся в различных странах, включая Турцию.
2. Завещание может быть составлено и заверено в Турции.

Российское vs турецкое завещание: что лучше

Ниже рассмотрим, в чем будет заключаться разница для наследников недвижимости в Турции при наличии только российского завещания (или завещания иной страны – здесь правила будут аналогичными).

Процедура вступления в наследство в случае, если будет оформлено завещание вне Турции (например, в РФ):

1. Вступление в наследство происходит через суд, при этом данный процесс может быть инициирован только после вступления в наследство в РФ.
2. Сроки судебной процедуры редко бывают менее года, а на практике составляют 1,5 – 2 года (при отсутствии споров между наследниками).
3. Безусловно, стоимость такой процедуры будет значительно выше, нежели «формальное» вступление в наследство (при наличии местного завещания).
4. Невозможность распорядиться активом (продать, сдавать в аренду), так как он будет фактически заморожен до определения судом групп и долей наследников.

Для упрощения процесса, сокращения сроков и расходов имеет смысл подготовить и заверить завещание на территории Турции.

Особенности оформления завещания в Турции для нерезидентов:

• Судебная процедура, предусмотренная для вступления в наследство иностранцев, носит скорее формально-технический характер, не требующий привлечения юристов и дополнительных трат.
• Завещание может составить любое лицо, достигшее 15 лет, находящееся в здравом уме и твердой памяти. Заверение происходит у нотариуса в присутствии двух свидетелей (причем, для свидетелей установлен более высокий возрастной ценз – 21 год).
• Для заверения завещания требуется личное присутствие наследодателя у нотариуса.

Помимо завещания, в Турции существует еще один способ передачи имущества по наследству – это заключение завещательного соглашения. В отличие от завещания, которое является односторонним договором, завещательное соглашение носит двусторонний характер, поэтому его расторжение возможно по взаимному согласию (что может быть удобно для определения наследования имущества супругов). Такое соглашение также заверяется у нотариуса или в мировом суде.

Следует учитывать, что, как и в российском праве, Турция также ограничивает волю наследодателя обязательными долями, на которые имеют право:

• наследники по нисходящей линии (1/2 часть от того, что им причиталось бы по закону);
• родители (1/4 от того, что им причиталось бы по закону);
• братья и сестры (1/8 от того, что им причиталось бы по закону);
• супруг/супруга (доля варьируется от того, с какой группой он/она вступает в наследство).

Налогообложение

Как и во многих странах, в Турции существует налог на наследство, оплата которого является условием для переоформления недвижимости на имя наследников.

По сравнению с Европой, размер налога в Турции является довольно умеренным и составляет (в зависимости от стоимости имущества) от 1 до 10%, при этом уплата его возможна в течение трех лет (что, конечно, отсрочит передачу титула, зато позволит распределить финансовую нагрузку).

Размер налога регулярно пересматривается – это необходимо учитывать при планировании правопреемственности и создании финансовых резервов для наследников.

Заключение и рекомендации

Планирование наследования, особенно в случае наличия разноплановых активов (движимого и недвижимого имущества), которые находятся в разных странах, должно занимать отдельную нишу в рамках процессов бизнес и личного планирования преемственности благосостояния.

В противном случае наследники могут столкнуться с рядом сложностей, начиная с формального вступления в наследство, отсутствием возможности заплатить налоги или услуги юристов за сопровождение процедуры, и заканчивая полной утратой права получить наследство – например, при применении норм Шариата в некоторых странах.

Даже наследование движимых активов может таить в себе немало сюрпризов (так, например, наследование банковских счетов в Испании де-факто приравнивается к наследованию недвижимого имущества в части подхода применения норм), что уж говорить про недвижимое. Поэтому первой и однозначной рекомендацией является проведение инвентаризации и стресс-теста.

Инвентаризация активов позволит определить местонахождение и тип актива, создаст так называемую карту активов. Стресс-тест же позволит определить, как инструменты, которые уже были созданы, исполнят волю наследодателя в случае наступления страхового случая. Отсутствие инструментов – тоже вариант возможного структурирования наследования, ведь в таком случаев ключается механизм наследования по закону и это также стоить учитывать при оценке результатов теста.

Далее можно приступать к наследственному планированию, которое должно включать в себя:

1. Определение перечня наследников и формулирование воли наследодателя в отношении каждого из своих активов/наследников.
2. Оценку процедуры вхождения в наследство ипроработку вариантов максимального ее упрощения.
3. Подготовку наследников как психологически, так и материально (например, через создание резервного фонда, к которому у наследников будет доступ и который они смогут использовать на покрытие расходов, связанных с наследованием).

Эти и многие другие вопросы должны быть проанализированы для определения оптимальной модели, которая обеспечит и защитит будущие поколения.

Завершая тему точечного планирования наследования турецкой недвижимости, хотим отметить, что наиболее оптимальным вариантом является подготовка и заверение завещания у турецкого нотариуса – в будущем это позволит существенно сэкономить время, затраты и, как следствие, сохранит спокойствие наследников и позволит им вступить в наследство и распорядиться имуществом гораздо раньше и эффективнее.