Как добросовестному покупателю защититься от банкротства продавца: кейс из практики

Фабула дела: к нам обратился Клиент с запросом на представление его интересов в ходе дела о банкротстве физического лица, где Клиент являлся Ответчиком. Около года назад Клиент приобрел объект недвижимости в центре Москвы общей стоимостью порядка 50 млн рублей. А через год после сделки продавец обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании себя несостоятельным (банкротом) и финансовый управляющий подал заявление о признании сделки недействительной.

Не секрет, что все сделки в рамках одного года до признания гражданина несостоятельным (банкротом) подпадают под оспаривание в рамках банкротного дела с целью вернуть имущество в конкурсную массу для расчетов с кредиторами.

Основаниями для оспаривания сделки являлись отсутствие реальных расчетов между сторонами, а также осведомленность покупателя о предбанкротном состоянии продавца.

В обоснование позиции покупателя нами были представлены расписки и платежные поручения по оплате предмета сделки, а также независимое юридическое заключение в отношении как самого продавца, так и объекта недвижимости, проведенное покупателем перед приобретением объекта недвижимости, из которого следовало, что продавец признаками несостоятельности на момент совершения сделки не обладал.

Также немаловажным являлся тот факт, что объект недвижимости был приобретен по цене, существенно превышающей его кадастровую стоимость. Таким образом, в суде было доказано, что: а) продажа недвижимости не нанесла ущерб кредиторам; б) конкурсная масса не была уменьшена путем продажи недвижимости; 3) расчеты были проведены полностью, а покупатель о финансовом состоянии продавца осведомлен быть не мог.

В итоге в удовлетворении заявления финансового управляющего было отказано, суд апелляционной инстанции такое решение поддержал.

Интересы Клиента от FTL Advisers представляли партнёр Мария Кукла, руководитель практики разрешения споров и медиации Светлана Иванова, а также руководитель практики сопровождения сделок Юлия Батталова.

Почему это важно: после введения процедуры банкротства физических лиц многие покупатели оказались под угрозой оспаривания сделок. При этом, на этапе подачи искового заявления не все финансовые управляющие разбираются в их реальности и оспаривают сделки просто потому, что они подпадают под формальный признак давности (совершена в пределах 1-3 лет до даты признания гражданина несостоятельным, т.е. банкротом).

Рекомендации: таким образом, хранение всех документов в отношении сделки, в т.ч. документов по расчетам, является крайне важным. Помимо этого, составление независимого юридического заключения в отношении продавца и объекта покупки бесспорно является весомым аргументом для судебных органов, свидетельствующим о должной осмотрительности покупателя.

С чем могут помочь специалисты FTL Advisers:

• общее консультирование и оценка рисков;
• проведение проверки чистоты продавца и объекта недвижимости (due diligence);
• нивелирование рисков признания сделки недействительной при составлении документов купли-продажи;
• представление интересов в переговорах и на досудебной стадии урегулирования спора;
• представление интересов в суде.

Чтобы задать вопрос экспертам или обратиться за консультацией, напишите нам по электронной почте: info@ftl-advisers.ru